J’achète un immeuble – Partie 1 : La recherche (longue et douloureuse)

Un projet m’a envahi l’esprit en 2023.

L’achat de mon deuxième bien immobilier.

Si vous me suivez à travers ce blog, vous savez déjà que j’ai acquis un appartement en 2022.

C’est bien.

Mais, cette fois, je visais plus haut. Je voyais plus grand.

En 2023, je devais augmenter le niveau. Aller chercher plus loin.

Un immeuble. C’est le défi.

Et comme vous allez le voir, j’en ai bavé jusqu’à la déshydratation.

J’ai ressenti mille et une émotions. L’excitation, le doute, la rage, le découragement, le désespoir, le soulagement…

Un grand 8 sensationnel qui paraissait interminable.

Et j’ai décidé de vous dévoiler les coulisses de cette quête.

Dans cet article, je vous explique à quel point j’ai souffert pour trouver cet immeuble.

Je vais vous raconter en détail les péripéties de cette recherche. La création du projet, l’étude du marché, les immeubles dégueulasses que j’ai visités et les opportunités loupées.

Vous comprendrez pourquoi j’ai mis fin à un achat pour une erreur bête.

Vous verrez que le découragement m’a frappé en pleine gueule. Que j’étais à deux doigts d’abandonner.

Et vous comprendrez comment je l’ai affronté.

Mais surtout, je vous dirais comment j’ai ENFIN trouvé l’immeuble de rapport que je cherchais depuis des mois.

Celui qui allait entrer dans mon patrimoine.

Celui qui allait m’enrichir pour les années à venir.

Okay.

Aller. On commence par une étape indispensable.

Mes objectifs pour ce projet

Je visais un revenu de 200€ mensuel. Net de charge. Net d’impôt.

Mon but reste d’investir de manière passive. Continuer de louer des appartements meublés à l’année. Équipés. Rénovés. Propres.

THAT’S THE GOAL !

Donc, je me suis fixé les critères de recherche suivants :

  • Un immeuble de 2 ou 3 appartements T2/T3
  • Prix (Frais d’Agence Inclus) : 150.000€ maxi
  • Dans une ville d’environs 10.000 habitants
  • À proximité d’une zone d’activité (centre commercial, centrale nucléaire, lycée/collège…)
  • Des travaux de rénovation nécessaires

Ensuite, je vérifie la demande

J’accorde une grande importance à l’analyse du marché.

Le projet se construit à ce stade. Tout se définit ici.

Une bonne étude me met en confiance. Mais surtout, elle m’aide à m’orienter sur les futures décisions :

  • le profil du locataire idéal
  • le type de bien, l’emplacement, l’agencement
  • les risques à prendre en compte
  • les villes potentielles où je devrai (ou pas) concentrer mes recherches
  • les quartiers intéressants

C’est donc indispensable.

Pour une première approche, j’étudiais le marché existant.

Vous n’imaginez pas à quel point LeBonCoin regorge d’informations.

Surtout dans les annonces.

Je scrollais.

Je regardais s’il s’agissait en majorité de T2 ou de T3. De maisons ou d’appartements. Je comparais les loyers, les surfaces, la nature des biens, leur localisation. S’ils étaient loués meublés, nu ou en Colocation.

LeBoncoin, c’est une caverne d’Alibaba 3.0.

Avec une dizaine d’annonces, j’avais un aperçu du marché immobilier d’un secteur.

Bien sûr, ce n’était qu’un échantillon du parc immo. Mais, ça reste un excellent moyen de se documenter.

Sinon, il existe une autre méthode.

Le terrain.

Je visitais des patelins potentiels. J’interrogeais les serveurs des restaurants. Je leur demandais les emplacements phares, les quartiers à éviter, ce qu’ils pensent des commerces ou de la région.

Après tout, qui de mieux placé pour parler d’une ville que l’un de ses propres habitants ?

Dans cette phase d’étude, je devais entrer dans la peau de mon futur locataire.

J’imagine ses contraintes. Ses déplacements. Son quotidien.

J’anticipe ses trajets maison-boulot. Les chemins pour aller acheter son croissant du samedi matin. Les monuments qu’il croisera en allant bosser. Les boutiques. Les écoles.

J’imaginais comment il présenterait l’appartement à ses proches.

« Hey ! Honnêtement. Je suis bien placé ici ! Je suis à quelques minutes de la gare. Je peux prendre le train le samedi pour rendre visite à mes parents dans le sud. Le centre commercial est juste en face. Du coup, je récupère mes courses après le boulot. Et en plus, je suis à 10 minutes de la nationale. C’est bien pour aller bosser le matin. Franchement, c’est top ! »

C’est le discours visé.

Alors, je tenais compte de ces critères.

Bien sûr, impossible de tout prévoir.

Mais, en roulant quelques kilomètres, j’avais déjà une vision d’ensemble des villes potentielles.

Je pouvais préparer les arguments pour valoriser les futurs appartements. Ou répondre aux questions lors des visites.

Donc… que du bénéfice.

Et après cette étude, j’ai sélectionné trois villes. Trois secteurs sur lesquels j’allais concentrer mes recherches.

C’est là que les choses sérieuses commencent.

Je m’attaque à la recherche du bien

Bon, bon, bon.

J’avoue. C’est l’une des parties les plus douloureuses.

Parce que… Vous verrez dans la suite de l’article. C’était… Pfff… compliqué.

Je vous fais le topo.

J’ai commencé mes recherches en mai 2023.

Sauf que mon activité de salarié me bouffait 8 à 10 heures par jour.

Quand on enlève les trajets, les repas, les autres tâches du quotidien… Il ne reste plus beaucoup d’heures pour les visites d’immeubles. 🥵

Donc, une excellente organisation s’imposait.

Alors, j’ai dressé un planning de mes semaines :

  • Le dimanche, je recherchais les immeubles sur LeBonCoin. Puis, j’analysais. Leurs atouts. Le quartier. La rentabilité possible. Le futur cashflow. Je vire ceux qui n’entrent pas dans mes critères. Je garde les plus intéressants.
  • Le lundi matin, à la pause-café du boulot, j’appelais les agences immobilières. On fixe un rendez-vous.
  • La semaine, après le travail, je courrais vers ma voiture. Je mettais le contact. Et j’allais visiter les biens. Je prenais des notes, des photos, des vidéos. Ensuite, débriefing à la maison.
  • Le samedi, j’essayais de caser 2 visites le matin + 2 visites l’après-midi.

Un rythme de dingue !

C’est pour ça que je gardais une certaine flexibilité.

Quand je n’obtenais pas de rendez-vous, je passais des coups de fil. Ou je me connectais sur les sites d’annonces pour trouver d’autres biens potentiels.

Et bonne nouvelle…

Début juin 2023.

Je visite un immeuble. 2 appartements T2 + cave.

Le lot du 1er étage est loué 480€/mois. Celui du rez-de-chaussée, en cours de rénovation.

Le propriétaire était en train de finir quelques travaux :

  • L’isolation
  • La pose des placo
  • La salle de bain
  • La peinture.

Prix affiché : 98 000€.

Un peu élevé, selon moi.

J’échange quelques mots avec le vendeur. Histoire de connaitre la raison de la vente.

« Oh, vous savez… j’ai cet immeuble depuis plusieurs décennies. Je le vends pour m’en débarrasser. En fait, je veux rejoindre ma fille au Canada dans quelques mois. Je n’ai pas envie de trainer ce bien comme un boulet. »

J’en déduis qu’il a entièrement remboursé son prêt et qu’il est pressé de s’en séparrer.

Okay. Je tente une négociation agressive.

68 000€.

Je justifie cette offre avec l’emplacement du bien, très retiré des zones d’activité. Le supermarché le plus proche est à 30 minutes en voiture.

Avec cela s’ajoute la nécessité de finir les rénovations du rez-de-chaussée. Parce que, dans l’état actuel, c’est invivable.

Sa réponse.

« Merci pour votre offre. Elle est intéressante. Mais… Vous pouvez augmenter un peu ? »

Je lui envoie ma dernière proposition : 72 000€.

La réponse tombe : « Bon, Ok ! Je vous le laisse. »

Nickel !

Sauf que…

J’ai merdé !

Un samedi matin. Le propriétaire m’a laissé les clés de l’appartement.

J’ai rendez-vous avez un maitre d’ouvrage.

On doit estimer les travaux.

J’ai fait appel à lui pour le rafraichissement de mon premier investissement. On se connait. Je lui fais confiance.

Je lui présente le bébé. L’appartement à terminer.

Il faudra finir la pose de la laine de verre sur les murs et le plafond. Poser du parquet PVC au sol. Remplacer les fenêtres par du double vitrage. Installer une douche. Remplacer le placo de la chambre, puisque le propriétaire les a posés à l’envers.

Le maitre d’ouvrage prend des notes. Les minutes passent…

Visite terminée.

On sort.

Une discussion s’enchaine. Un blabla technique. Il nous parle des types de fenêtres qu’il nous propose. Du style de la future douche. De la peinture.

Pfff… Une question tourne dans ma tête. Ça me démange.

J’ai peur de connaitre la réponse. Mais… je demande quand même.

« Euuuuh… Vous sauriez estimer le budget travaux ? Rien de précis, hein. Un truc à la louche ».

Il sort son smartphone et marmonne quelques mots à haute voix.

« Alors… hmmm… L’isolation… Cuisine, chambre, salon… hmmm… ça donne ça. Okaaaay. Bien… Installation d’une douche… hmm… Voilà…».

Il me regarde.

« Environ 30 000€ »

*Gloups*… Mes yeux sont prêts à sortir de leur orbite.

Merde !

J’ai prévu 17 000€.

Purée ! J’ai vraiment sous-estimé les travaux.

On essaie de trouver des solutions ensemble. De revoir la nécessité de certaines rénovations. De descendre en gamme. Mais rien.

Je dois me rendre à l’évidence : ce n’est pas rentable.

Cet immeuble ne sera pas le mien.

À quelques jours de signer le compromis, je devais informer le propriétaire. Je sors de la vente.

Mon SMS le plus douloureux à rédiger en 2023.

Ça me parait loin. Difficile de dire quelle émotion j’ai ressentie en cliquant sur « envoyer ». De la colère. De la tristesse. De la déception.

Un peu de tout, je pense.

Une chose est sure. Ce jour-là, je me suis mangé une tarte en pleine gueule.

Mais, cet échec m’a appris une leçon importante : chiffrer les travaux.

Je peux donc repartir à la recherche de mon futur immeuble de rapport avec cette connaissance. Cette leçon.

Je ne lâche rien !

Je reprends les visites.

D’ailleurs, voici trois immeubles qui m’ont marqué après ça. J’en parle, parce qu’il s’agit de biens atypiques. Certains à fort potentiel. D’autres assez… Lisez, vous verrez.

Immeuble 1 : Celui qui déboitait les sinus

C’est le moins qu’on puisse dire.

Je me rappelle cette visite comme si c’était hier.

L’agent immobilier m’avait prévenu.

« L’immeuble est composé de 2 appartements. Le premier est loué à une dame retraitée. L’autre est libre. Vous aurez quelques travaux à réaliser. Surtout chez la dame. Mais, elle est prête à vivre ailleurs le temps des rénovations. Mais… attendez de voir l’état avant ».

Bon. Donnons-lui une chance.

On se dirige alors vers le premier appartement. Celui de la retraitée.

L’agent sort son trousseau de clés, enfonce l’une d’entre elles dans la serrure… *Clic*… Il pousse la porte.

« Après vous ».

J’entre.

Mais… OH LA VAAAACHE !!! Une puanteur fusille les narines. Un mélange d’odeurs de cigarette, de merdes de chat, de renfermé… Outch !

On fait le tour. Rapidement. En apnée.

Et mes pronostics sont justes.

La litière du chat dégueule de partout. Les murs tagués de nicotine. Et… la chasse des toilettes attendant d’être tirée.

Inutile de préciser que j’ai écourté la visite de ce bien.

Je passe.

Je ne me voyais pas investir, réaliser des travaux, changer une cuisine, repeindre les murs, installer de nouveaux radiateurs pour ensuite remettre cette même personne dans ce logement.

Je crains de retrouver mon appartement sans dessus dessous après le départ de cette locataire.

Trop stressant pour moi.

Next.

Immeuble 2 : Celui qui ressemblait à un labyrinthe

Alors celui-là, il m’a bluffé.

On parle d’un immeuble de 6 lots :

  • Un commerce déjà loué
  • Une maison indépendante en fond de cours
  • Un ancien laboratoire à retaper
  • Un studio
  • Un T2 en cours de rénovation
  • Un autre T2 à rénover

C’est pas mal.

Ce projet m’a donné envie. Vraiment. J’y croyais.

Jusqu’au moment de la visite.

Concernant la maison, le commerce et le studio, rien à dire. C’est dans un état correct. Quelques petits travaux à prévoir. Rien de méchant.

L’ancien laboratoire ? Tout à refaire.

Mais concernant les deux appartements T2… C’est un foutoir sans nom. Du jamais vu !

Déjà, le premier duplex.

J’étais obligé d’entrer par l’échelle de secours donnant sur une fenêtre.

Oui !

Le bien était lié à un autre appartement de l’intérieur. Mais l’escalier a été condamné. L’ancien occupant avait installé un ascenseur pour son fils handicapé.

L’appareil est aujourd’hui HS.

Il faudra donc réarranger les lieux. Supprimer l’élévateur. L’évacuer. Installer un moyen d’accès.

Des travaux lourds.

Le deuxième duplex proposait des chambres avec des poutres à 1,50 mètre du sol. Allez dire à un locataire qu’il devra danser le limbo pour aller se coucher.

Ça ira, merci.

Verdict ? J’ai passé mon tour.

Le projet semblait super intéressant et challengeant.

Mais, trop atypique à mon goût.

Immeuble 3 : Celui qui était mal occupé

C’est l’immeuble qui m’a émoustillé le plus.

Un bien avec un potentiel de dingue.

  • Un studio (Rez-de-chaussée)
  • Un T2 (Rez-de-chaussée)
  • Un T3 (1er étage)
  • Un T3 (2ème étage)
  • Un studio dans une maison individuelle (fond de cours)

Tous loués. Sauf un.

Pour le dernier, le locataire a mis les voiles en laissant ses affaires.

Cet ensemble pouvait me générer plus de 2000€ de loyers mensuels.

Petit souci : encore une fois… les locataires mal choisis. Aucun ne prenait soin de leur appartement.

Dans le T2 du rez-de-chaussée, par exemple.

J’ai constaté des traces d’huile sur les murs de la chambre. Pourtant ces deux pièces sont bien séparées. C’est pour vous dire…

Mais, malgré cela, je restais intéressé par ce bien.

Les logements étaient dégradés, certes. Mais, rien d’alarmant. Les locataires payaient leur loyer. Il n’y avait pas de conflit de voisinage.

Je pouvais prévoir une enveloppe de travaux et rénover lorsque les locataires auraient quitté les lieux.

Le seul problème ?

Les vendeurs disposaient d’une faible marge de négociation.

Il s’agissait d’entrepreneurs endettés. Ils devaient vendre leur immeuble afin de rembourser leurs crédits.

Le prix affiché : 240 000€.

En prenant en compte les charges et futurs les rénovations… Impossible d’assurer une bonne rentabilité si j’achetais au-dessus des 190 000€.

Encore une fois, à contrecœur… J’ai passé mon tour.

J’enchainais les échecs

Les visitesqui n’aboutissaient sur rien. Les offres refusées. Les projets intéressants qui disparaissent en une journée.

J’étais au bord du gouffre.

Je me rappelle. Un soir. Connecté sur LeBonCoin. En train de chercher des biens à visiter.

Mon cœur gonfle. Ma gorge se noue. Je pousse un soupir, me coince contre le dossier de ma chaise et… j’attends. Les yeux fixant le plafond. Les larmes montent.

Il est là. Le découragement.

Je porte mon regard sur mon calendrier.

Pfff…

J’avais prévu d’acheter un immeuble cette année. On est déjà fin juillet. Les agences immo tournent au ralenti. Les rendez-vous sont de plus en plus difficiles à obtenir.

À ce rythme, je n’atteindrais jamais cet objectif.

« Et si ce n’était pas fait pour moi ? »

J’y ai vraiment pensé. J’étais à bout.

Ça fait des mois que je travaille sur ce projet qui n’aboutit sur rien. À analyser, appeler, caler des visites, envoyer des offres, encaisser des refus… J’en pouvais plus.

Les marketeurs de l’immo ne nous parlent jamais de cette facette de l’immobilier.

Pourtant, elle existe.

À ce moment-là, j’ai pris une décision ? Couper. Me déconnecter.

J’avais prévu de visiter Lisbonne pendant l’été. Eh bien, c’était l’occasion de faire un break.

Et devinez quoi.

Pendant mon séjour au soleil, une idée m’a traversé l’esprit.

Elle allait bouleverser mes recherches

Ok, l’inflation propulse le prix des travaux. Ok, la montée des taux explose les mensualités de remboursement.

Mais, j’étais certain que des opportunités existaient encore.

Je devais contrer cela.

La solution : assurer une partie des rénovations. Les plus simples. Ou celles entrant dans mes compétences.

Les sols et l’électricité, par exemple.

De cette base, je reprends une annonce potentielle.  Je l’analyse en tenant compte de ces nouvelles données.

Et là… Bingo !

En traitant certains travaux, je peux proposer un prix plus intéressant et rester rentable.

Je prends mon téléphone, j’appelle l’agence immobilière et lui partage ma nouvelle offre d’achat.

« Hmmm… D’accord. Je note. Je communique votre proposition aux propriétaires. Je vous tiens au courant »

Les jours suivants étaient très (très) longs.

Jusqu’au moment où je reçois cet appel.

« Monsieur MERCURE. C’est bon. Les propriétaires sont d’accord pour l’offre. Je vais vous envoyer un document à remplir pour rédiger le compromis de vente. »

ENFIN ! P*TAIN ! ENFIN !

Je raccroche. Serre les dents. Saute à pieds joints en plein milieu de mon salon. « YES ! YES ! YEEEES ! »

Je me souviens encore de la fierté que j’ai ressentie ce jour-là. Un soulagement. Un mélange d’émotions m’envahissait.

Mon objectif de l’année se concrétisait.

J’avais enfin trouvé cet immeuble.

Photo de mon premier immeuble de rapport

La beauté dans cette expérience ?

J’en ai bavé pendant des mois. Au point de me décourager, de me remettre en question. Au point de douter de mes capacités. Au point de finir aux portes de l’abandon.

Mais, la solution m’est venue… en lâchant prise.

Comme quoi… Parfois, poser les outils, prendre une pause, respirer un coup, déconnecter, aide à se recentrer.

Et du coup, cet immeuble ?

Une ancienne maison de 120 mètres carrés.

Bien située. Proche d’une gare. À proximité d’une zone d’activités. Une zone industrielle à quelques kilomètres et une centrale nucléaire à 20 minutes en voiture.

Top pour un public de jeunes travailleurs !

Les proprio ont séparé le rez-de-chaussée et l’étage pour le transformer en immeuble de 2 appartements. 60m2 chacun. Un compteur d’eau, de gaz et d’électricité par lot.

Et concernant l’état ?

Bah… C’est dans son jus quoi. Zéro isolation. Les murs donnent sur l’extérieur. Les menuiseries à refaire. Les radiateurs assez vieux pour avoir chauffé le Christ.

Faudra du boulot pour rendre tout ça sexy. D’où le budget travaux.

D’ailleurs, en parlant de budget…

Niveau chiffres, ça donne quoi ?

Regardons. Voici mes estimations.

Les loyers visés : 1200€.

Les frais d’acquisition :

  • Prix d’achat : 70 000€
  • Frais d’agence : 6 000€
  • Travaux : 40 000€
  • Frais de Notaire : 6 600 €
  • Frais de dossier : 2 400€

Total frais d’acquisition : 125 000€

Taux : 4% (sur 20 ans)

Mensualités estimées : 795€

(Pour cela j’utilise meilleur taux)

Les charges annuelles :

  • Assurance PNO : 360 €
  • Taxe foncière : 1 500€
  • Frais de comptabilité : 3 00€

Le cashflow prévu : 220€ / mois

Rappelez-vous. Je visais un cashflow de 200€/mois.

Donc, parfait.

Écrire cet article m’a replongé dans ces visites

Je revis cette vague de sensations.

L’annulation d’achat du premier immeuble. La douleur à la poitrine après chaque refus. L’odeur de merde de chat dans l’appartement dégueulasse. La joie après la signature du compromis de vente.

Je revis tout ça. Et ça fait du bien.

Plus j’avance dans les investissements, plus je me rends compte de la beauté de cette activité.

L’immobilier est une aventure. Un voyage.

On se lance. On commet nos erreurs. On trébuche. On apprend.

« Mais MerdEUH ! C’est vraiment fait pour moi ? C’est peut-être le moment d’arrêter de chercher »… Je ne compte plus le nombre de fois où j’ai prononcé ces mots.

Mais à chaque fois, je me retrouvais deux jours après à gueuler « JE L’AI FAIT ! ».

Comme un périple, on rencontre des péripéties. Des obstacles. Des énigmes. Des solutions.

J’aime ce sentiment de réussite, ce frisson de fierté ressenti après chaque accomplissement.

J’aime cette absence de routine. Ces imprévus. Ces découvertes pendant les visites.

Une aventure. Un voyage.

Un voyage guidé par ma quête de liberté, mon envie d’accomplissement. Et motorisé par ma persévérance.

J’ai créé cette série d’article pour deux raisons :

  1. Démolir à coup de poing les belles paroles des vendeurs de rêve qui crient que l’immobilier est facile
  2. Montrer que c’est possible. Même s’il existe des jours difficiles

Dans cet article, je vous ai parlé de mes douleurs lors des recherches.

Dans le prochain épisode, vous verrez comment j’ai financé cet immeuble sans apport.

Et cela, dans une période où les taux grimpaient en flèche, et que les banques limitaient les emprunts.

Ça arrive bientôt.

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Kévin M.

Investisseur Immobilier et boursier.
Je me forme chaque jour pour apprendre plus dans ces domaines et je partage mes connaissances et mon expérience sur ce blog.

Mon objectif : vivre de mes investissements et vous aider à y arriver.

  • Excellent boulot Kevin, tu n’as rien lâché malgré toutes ces galères.

    Et ton article est très agréable à lire.
    Continue.

  • L’achat d’un appartement. Cela me rappelle trop mon père.
    Moi aussi un jour je veux acheter un appartement pour le faire louer le rêve.
    Mais c’est juste l’administratif et les impôts foncier qui me font peur
    😵‍💫

    • C’est vrai que l’administratif et les impôts peuvent faire peur. Mais, l’avantage avec ces éléments, c’est qu’on peut apprendre et le maitriser. Quand on est bien renseigné, on limite les surprises. Et c’est bien que tu n’ai peur que de ça. Parce qu’en générale, les gens craignent des choses un peu plus difficile à maitriser. Comme les loyers impayés, les vices cachés, les voisins problématiques… Des soucis plus difficiles à anticiper.

  • Une vraie montagne russe émotionnelle cette lecture.
    Dans toute cette histoire ce qu il faut retenir je pense est de se souvenir de son Why ?
    Cela nous pousse à nous discipliner, ne pas regretter les after work du jeudi soir, mieux gérer son argent et j en passe.
    Félicitations pour cette nouvelle acquisition

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