En 2023 mon patrimoine a fait un bond en avant.

Après plusieurs mois de recherches acharnées, de visites, d’analyse, d’offre rejetées….

Ma motivation est à genou.

Les calculs de rentabilités deviennent des devoirs d’école. Chiants. Réalisé à contrecœur. La gorge nouée. L’envie de tout foutre dans un coin et retourner scroller sur YouTube.

Les visites de biens se font tête baissée, épaules tombantes. Les « j’espère que c’est le bon » se transforment en « encore un qui va me passer sous le nez ».

Persévérance et discipline.

J’ai dû puiser dans mes ressources et développé ces deux qualités pour aller au bout de ces recherches. Je me suis accroché. Et j’ai bien fait.

Les mois passent. Un matin de juin.

J’ouvre ma boîte mail. Petite vérif rapide de ma proposition envoyée quelques jours avant. J’attendais mon énième « non ».

Je clique. Je lis. Et là… Le temps se fige. « On accepte votre offre ». Attends quoi ? Mais… mais… PUTAIN DE MERDEUUUUH !

Vous connaissez cette joie ?

Celle qui vous donne envie de crier à plein poumon. Une déferlante d’énergie qui incite à cavaler. À glisser sur les genoux à la Kylian MBAPPÉ après un but à la 80 ^ème minute. « Ouiiiiiiiiiiii ! »

Je venais de trouver ma future acquisition. Un immeuble de 2 appartements à rénover pour à peine 72.000€. Le sourire réapparait. La confiance avec.

Enfin. Un deuxième projet immobilier qui allait me générer un cashflow mensuel. Que demander de plus ?

Et alors ?

J’en suis conscient. Beaucoup de lecteurs de ce blog débutent dans l’immo. Et je suis sûr que vous serez d’accord avec moi. Quand on en chie autant pour donner vie à un projet, on évite de le massacrer avec des conneries.

Et des conneries dans l’immobilier, c’est comme les gammes de smartphones. Il y en a de tout, de toutes les couleurs, de toutes les tailles. Les plus graves. Les moins graves. Les insignifiantes. Les mortelles.

Ce qui vous freinent. Ce qui tue votre investissement dans l’œuf.

Parlons-en. Voici 8 bourdes à éviter pour garder un projet en vie.

Connerie n°1 : Confondre « Investissement » et « Miracle »

Je sais. Les rendements à 2 chiffres font baver. Les marqueteurs d’Instagram l’ont compris.

C’est pour ça qu’ils vous affichent leurs perfs stratosphériques en gros, en gras. Pour attirer l’attention. Pour séduire les novices.

Mais, la réalité est bien différente.

En vérité, les profits de 18% – 20% – 25% sont des trèfles à quatre feuilles. Rare. Difficiles à trouver. Vous enchainerez les visites, à la recherche de votre Graal. Mais, à chaque fois, les calculs vous ramèneront sur terre. Vos 25% de rendement sont loin. Très, très loin.

Regardez ça. Un classement des villes les plus rentables de France.

Source : SeLoger

On reste loin des rendements promis par nos influenceurs.

Et ce n’est pas tout.

3 autres problèmes s’imposent dans votre projet :

• Problème n°1 : Même si vous croisez un bien aussi rentable, vous devrez être capable de le détecter. Dans 95% des cas, ce type de logement nécessite des travaux, et les débutants partent en courant.

• Problème n°2 : Vous aurez du mal à garder la rentabilité potentielle. Des idées traverseront votre esprit pendant les travaux. Parfois, coûteuses et n’apportant aucune valeur. Un novice se laissera tenter. Résultat ? La renta suffoque.

• Problème n°3 : Vous ne connaissez pas votre marché. La location courte durée a le vent en pompe en ce moment. Malheureusement, de plus en plus de villes limitent ou interdisent ce mode d’exploitation. Imaginez, vous visez cette stratégie et vous découvrez cette interdiction après plusieurs mois de rénovation. Votre cashflow risque de basculer du vert au rouge. Catastrophe.

Alors, comment surmonter ces freins et commencer à générer vos premiers €€€ ?

L’expérience.

L’expérience est une arme en immobilier :

• Vous détectez les biens à fort potentiel sans flipper face aux travaux de rénovation
• Vous affutez vos connaissances financières et développez la capacité à rénover au meilleur prix
• Vous apprenez davantage sur votre marché.

J’ai acheté mon premier appartement à 52.000€. Il me génère un cashflow de 140€ par mois.  L’année suivante, j’ai investi dans un immeuble de 2 appartements de 72.000€. Cashflow estimé : 200€ par mois.

Deux acquisitions de moins de 100.000€. Avec une rentabilité brute de 9%.

Pas de 20% que nous vendent les marketeurs. Désolé.

Mais, j’enchaine les petits projets. Je gagne en expérience. Et, le jour où je croiserais un bien à fort potentiel, je serai armé pour l’obtenir et éviter les conneries.

Connerie n°2 : Bannir l’étude de marché

« Il n’y a rien dans le coin. C’est mort. L’immobilier doit être un calvaire par ici » 🥸

Voilà les paroles d’un collègue de boulot lorsqu’on discutait de mon premier investissement.

Dur à entendre.

Mais, il avait raison. Je le savais, et j’ai quand même acheté dans la zone. Pourquoi ? Je vous explique.

On parlait d’une petite ville à proximité d’Orléans. À peine 10.000 habitants. Les commerces rendaient l’âme l’un après l’autre. Un petit cinéma. Trois Kebabs. Rien de plus. L’ennui à l’état pur.

Cependant, la ville présente deux atouts :

Premier atout : Les logements en location sont… comment dire ? Dé-geu-lasses.

Un jeune embauché m’a partagé une anecdote. Il louait un appartement meublé dans le centre.

Le premier soir, au moment de roupiller, il découvre une tache de sang sur le matelas. Il soupçonnait un cadeau de départ de l’ancienne occupante. Le propriétaire n’a pas trouvé nécessaire de changer le matelas. (Désolé si vous êtes à table).

Deuxième atout : En s’éloignant du centre-ville, on croise une petite zone commerciale.

Un McDo, un Centrakor, une boutique Action, un But, un Gifi et des usines accueillant plusieurs centaines de travailleurs. Quelques kilomètres plus loin ? Une centrale Nucléaire.

Traduction : il y a de l’emploi.

Peu de logement potable + des entreprises qui recrutent ? Bien.

Je me suis appuyé sur ces deux informations pour définir mon premier projet. Et j’ai eu raison.

Mon appartement se loue sans problème. Les changements de locataire ne durent qu’une journée. En 2023, l’ancien occupant m’a rendu les clés le 31 août au matin. J’ai signé le bail du nouveau locataire l’après-midi même.

Ce collègue avait raison : la ville est chiante à en crever… mais je m’en foutais.

Parce qu’il existe un besoin de logement.

Une ville peut paraitre ennuyante. Mais, ça ne dit rien sur la demande locative. Ne restez jamais figé sur une première impression.

Parfois, vous pensez « A », le marché dit « B ».

Analysez les environs. Scrutez le secteur. Regardez l’état des biens proposés. Un investisseur ne s’arrête pas à ce qu’il voit. Il lit dans l’âme du marché.

Connerie n°3 : Oublier la fiscalité

Jamais. Oh, grand jamais ! La fiscalité reste un pilier de votre investissement. Le négliger c’est mettre en péril votre projet. Alors, attention.

Le risque ? Passer d’une imposition nulle à une obligation de reverser des centaines d’€€€ au fisc. Votre cashflow bascule du « bon » au « côté obscur ».

Comment éviter ça ? Préparez votre stratégie bien avant l’achat.

Choisissez un régime fiscal en phase avec votre situation. Vous éviterez une note salée en fin d’année.

Autre avantage : vous filtrerez les biens en fonction du régime fiscal visé. Un appartement meublé ne sera pas fiscalisé de la même manière qu’une location nue. Et si vous créez une Société Civile Immobilière (SCI), c’est encore un autre délire.

Eh oui. Faut penser à tout ça avant la conquête de votre futur bijou.

Note : Un article sur les différents régimes fiscaux ? Dites-moi si ça vous intéresse.

Connerie n°4 : Ne pas prendre de marge de sécurité

« L’homme fait ses plans, Dieu rit » – Proverbe juif.

Vous ne trouverez pas mieux pour illustrer un investissement locatif. Parce que rien ne se passe comme prévu.

Les travaux de mon immeuble, par exemple. Surprises après surprises. Tenez. Regardez.

En enlevant le plafond du rez-de-chaussée, je me suis rendu compte que le sol de l’étage vivait ses derniers instants. J’ai donc décidé de tout virer et de refaire un plancher neuf.

Sol du 1er étage abimés (vu d’en dessous)

Nouveau plancher

Les poutres du premier étage se déformaient sous le poids du sol des combles. Fallait l’enlever aussi.

En dégageant le sol des combles, l’artisan a constaté que certaines poutres nécessitaient un renforcement.

Bien sûr, qui dit « démolition », dit aussi « évacuation des déchets ». Outch !

Les joies des travaux.

Les merdouilles défilent comme des shots en soirée d’étudiants. Le budget fond à vitesse grand V. Les délais s’allongent et la date de mise en location recule encore et encore.

Pas de marge de sécurité = grooooooos risque financier.

D’où l’importance de prendre vos précautions dès le départ :

• Dans le budget : en majorant l’enveloppe travaux de 15 ou 20%.
• Dans le planning : en gardant une marge de manœuvre sur les dates.

Un projet n’est jamais linéaire. Ça vit. Ça bouge. Laissez un peu de mou dès le départ. Ça vous évitera des nuits blanches.

Connerie n°5 : Céder à ses pulsions

Ma petite femme adore les mugs. Lors d’un voyage, elle en ramène toujours pour garder un souvenir des lieux. « Rien de bien dramatique », vous me direz.

Sauf qu’un jour, en traversant un rayon chez But, elle m’interpelle. « Chéri ! Regarde ! Un pack chocolat chaud. T’as le mug, le chocolat, le lait et le sucre. C’est génial. »

Je prends la boite, y jette un œil. « OK. Mais on a des mugs à la maison, du chocolat, du lait et du sucre. Pourquoi payer 15 balles pour des trucs qu’on a déjà ? »

Moment de silence.

Elle récupère le produit et le repose en rayon. Son regard reste figé sur l’objet. Quelques secondes. Puis, un léger soupire. « T’as raison ».

Les achats compulsifs. L’effet « Ça ne sert à rien, mais c’est cool. ».

Un fléau dans notre quotidien. Mais pas que. L’investissement immobilier regorge de piège à fric de ce genre. Parfois, difficiles à esquiver.

Ouais. Les appartements mug-lait-chocolat-sucre, j’en ai visité. Pas rentables. Mais sexy.

Un balcon classe. Un agencement atypique. Une petite mezzanine bien en valeur. Rien qu’en passant la porte, tu te frottes les mains en laissant échapper un « Ouuuuuuh ! ». Tu ressors, poings serrés, mâchoire crispée, en mode « Putaiiiiiiiiiiiiiin ! Il me le faut ! ».

Plus de notion de rendement. Au chiottes le cashflow. C’est beau. Ça me fait de l’effet. Je le veux.

Acheter un bien dans ces conditions, c’est empoisonner son patrimoine. Je me l’interdis.

Je m’impose toujours de calculer le cashflow potentiel avant d’envoyer une offre. Les chiffres décident. Pas les émotions.

Cashflow positif = Offre d’achat

Cashflow négatif = Next

Connerie n°6 : Délaissez la qualité pour économiser quelques €€€

Une règle que je m’impose : privilégier la qualité sur des éléments valorisant l’appartement.

Quand on démarre, on cherche toujours à créer l’effet « Wouah ». C’est bien. Mais parfois, cette envie détruit la renta du projet.

Alors, je prends du recul.

J’injecte les €€€ dans ce qui donne du peps et les équipements difficiles à changer.

• Un four encastré se remplace en deux coups de visseuse
• Un sol en lame PVC posé… plus compliqué.

• Un micro-ondes en panne ? Je viens, je change.
• Une peinture bas de gamme ? Bon courage pour tout retaper.

• Une chaise cassée ? Ça se remplace
• Un chauffe-eau ? Plus emmerdant

• Une casserole rayée ? Un détour chez But. Fin.
• Une cuisine effritée au bout d’un an ? C’est chiant.

Ok. Faut que ça soit rentable, mais aussi, robuste. Et mon budget reste limité.

Les fours à 700 balles, on oublie. Il en existe à 150€ qui fonctionnent très bien. Je préfère injecter plus d’argent dans les sols, la cuisine ou la peinture.

Donc j’arbitre. Je pense « valeur perçue ».

Qu’est-ce qui charme un futur locataire ? Qu’est-ce qui l’incite à vous donner son dossier et de prier pour signer le bail ? Une cafetière rouge ? Ou une cuisine classe et équipée ?

Connerie n°7 : Faire l’autruche

Faire l’autruche, c’est garder la tête dans le noir, zéro repère et le cul en l’air avec un accès direct. Pas glamour comme image. Mais véridique.

Parce que camoufler les problèmes crée encore plus d’emmerdes.

Alors oui. Éviter de regarder le solde de votre compte pour fuir votre découvert de 100€, ça va. Mais quand vous glissez sous le tapis un dépassement de budget travaux de 10.000€, vous plongez mains tendues dans un bassin de diarrhée noire.

Les vrais problèmes débarquent.

La perte de confiance des artisans, les mises en demeure, les relances à répétition… Vous passez pour un charlatan, un menteur et un mauvais payeur.

Alors, comment éviter ce désastre ?

Communiquez.

Parlez à vos artisans. Prévenez-les. Dites-leur que votre budget s’essouffle. Vous trouverez peut-être une solution à deux. Une facilité de paiement. Une prestation en moins pour alléger la facture.

Ainsi, vous serez honnête, vous maintenez de bonnes relations et évitez de ruiner votre réputation.

Connerie n°8 : Écouter les avis des experts déguisés

Voilà une pensée qui m’a freiné dans le passé.

« Il n’existe qu’une façon de réussir en investissement ».

Un jour, ma locataire m’avait signalé la présence de rongeurs dans son plafond. L’appartement se situait au dernier étage.

J’appelle donc le dératiseur. Il me cale un rendez-vous le lendemain. Cool. C’est rapide.

Il intervient, entre, fait son boulot. Puis, on papote immo.

Le bonhomme possède deux immeubles dans la zone. Il m’interroge sur mon T2.  « Ah ?  Vous êtes proprio de l’appartement ? Mouais. Pas top. Vous auriez dû acheter l’immeuble ».

Je suis resté sans voix.

« Euuuuh…Eh bien ». Zéro argument. Un soupçon de culpabilité. Les questions commencent à me traverser les neurones. J’ai fait une connerie ? Ça va me bloquer par la suite ?

Le doute. Puis, la panique.

Pourtant, je l’avais prévu ainsi : commencer petit pour ensuite enchainer sur de plus gros projets. Mais, il n’a fallu que d’une phrase pour semer la pagaille dans mon esprit.

Je sais que beaucoup d’investisseurs débutants se confrontent à ce sentiment.

Parfois, il le surmonte.  C’est bien.

Sinon, ils flippent, changent leur plan et font de la merde. Ou pire encore… ils abandonnent.

Un conseil : ne culpabilisez jamais en pensant à vos projets. Si vous démarrez avec un petit appartement, c’est que vous ressentez le besoin. La nécessité de tâter le terrain. D’être rassuré.

Les plus grandes épopées commencent toujours par un premier coup de rame.

Connerie  n°9 : Oublier les besoins du locataire

Drapeau rouge. Interdiction formelle. Sinon, je vous enfonce des aiguilles sous les ongles.

Votre locataire c’est celui qui vous paie. Sans lui, pas de loyer. Vous vous retrouvez avec un appartement vide, un crédit sur le dos et zéro pépète dans la caisse.

Donc pensez TOUJOURS à lui.

Voici la phrase que je répète à tous les débutants : « Investir dans l’immobilier, c’est monter un business ».

Pour créer biz, vous devez connaitre votre client et adapter vos produits à ses besoins. Toutes les entreprises fonctionnent ainsi.

UberEat offre la possibilité de manger sans bouger d’un poil. Un smartphone, une connexion internet et roule ma poule. Idéal pour les étudiants et travailleurs qui ne veulent pas sortir de leur bureau.

L’offre « Personal Training » de Basic-Fit vise ceux qui veulent être accompagnés par un coach pendant leurs séances de sport.

Les utilisateurs de smartphones veulent des appareils photo de plus en plus performants. Apple l’a bien compris. Regardez la promo de l’IPhone 16.

Un produit, un besoin.

Même combat pour l’immobilier locatif.

• Un appartement d’étudiant dans une région démunie de lycée et d’université ? C’est niet
• Un T2 près d’une école d’ingénieur ? C’est Ok.

• Une PlayStation 5 dans appart visant des retraités ? C’est niet
• Une maison + jardin pour un couple de retraités ? OK

• Un studio pour une famille avec deux enfants ? Carton rouge !
• Un T4 pour une petite famille ? C’est good !

Adaptez le logement à votre locataire cible. Ça vous épargnera de la vacance locative, ça augmentera la valeur perçue et justifiera votre loyer.

Allez-y !

Peut-être que vous recherchez votre premier bien immobilier.

Vous savez maintenant quelles erreurs pourrait tuer votre projet. Évitez-les. Relisez ou enregistrez cet article s’il le faut.

Il existe d’autres conneries dangereuses, mais l’essentiel est là.

Continuez à croire en votre projet.

Commencez à le donner vie dès aujourd’hui. Visitez des biens. Même si vous ne comptez pas les acheter. Visitez.

Vous développerez votre œil d’investisseur. Vous vous imprègnerez du vocabulaire de l’immobilier. Vous gagnerez en expérience. C’est indispensable pour éviter les conneries.

La connaissance est sur le terrain. Allez le chercher.

Bon courage.