Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, je suis certain que cette question ronge votre esprit.

Vous aimeriez acheter un appartement. Peut-être une maison. Le rénover. Le proposer à un locataire. Profiter d’un cashflow positif.

Ça serait un plus pour votre confort quotidien. Pour arrondir les fins de mois. Pour mettre de l’argent de côté. Pour l’avenir. Pour les enfants.

Mais comment être sûr que votre appartement se louera ?

Qui vous dit qu’il ne va pas rester là, à prendre la poussière ? Qui vous assure que vous n’aurez pas un prêt sur le dos en plus d’un appartement boudé par les locataires ?

La réponse : personne.

Mon premier projet : 2 ans au point mort

2020. Je décide d’investir dans mon premier appartement.

2022. Je signe le compromis de vente.

2 ans d’attente. « Le Covid », pensez-vous ? Non. L’angoisse. Ce premier projet était un grand saut. Et un point particulier me donnait des sueurs froides.

Démarrer dans l’immobilier, c’est être confronté à des sommes d’argent qu’on n’a jamais côtoyées. Des appartements à 5 chiffres. Parfois 6.

Quand vous pensez au prêt de 200.000€ sur 20 ans qui vous attend, ça calme.

Alors je procrastinais.

Je scrollais des heures sur LeBonCoin. Je visitais des appartements sans les sélectionner. Des Studios. Des T2. Des T4. Quel est le rapport entre ces différents biens ? Aucun. J’étais juste perdu.

C’est en lisant un bouquin sur l’investissement immobilier que j’ai compris.

J’avais loupé une étape : l’étude de marché.

J’ai donc pris le temps nécessaire. J’ai analysé la zone où je comptais investir. J’ai étudié les besoins des locataires.

Résultat ?

Une demande existait. C’était clair et net. Je pouvais commencer les recherches de mon futur bien. Car tout était évident.

• Mon projet était clair : je cherchais un T2 de 50m² dans la ville ciblée.
• Je connaissais mon locataire cible : jeune travailleur ou alternant.
• Le mode d’exploitation : meublé à l’année
• Le loyer : 550€ – 600€

Je savais que cet appartement allait se louer, et vite. Parce que j’avais interrogé le marché. J’avais validé le projet auprès des locataires potentiels.

En 2023 mon premier locataire m’informe de son départ

Le stress. Vais-je pouvoir relouer ce bien ? Oh que oui.

Pendant le préavis de départ de Justine, la locataire sortante, j’ai posté une annonce. Quentin m’envoie un message. Il est intéressé par mon T2.

Conséquence : Justine part le 31 août à 15 heures. Quentin signe son état des lieux le même jour à 18 heures.

État des lieux de sortie signé à 14h55

État des lieux d’entrée signé à 18h00

3 heures de vacance locative.

Voilà pourquoi VOUS DEVEZ étudier votre marché immobilier

Il présente 3 avantages considérables.

• C’est un atout psychologique : vous démarrez en sachant que votre bien se louera. Bien sûr, le risque zéro n’existe pas. Mais, cela rassure et aide à lever les doutes.
• C’est un gain de temps : entre a procrastination à cause de l’angoisse et les recherches inutiles, vous risquez d’y laisser quelques mois. Prendre une semaine pour faire le point aide à économiser du temps dans l’avenir. Voyez l’étude de marché comme un investissement.
• C’est un gain d’argent : zappez l’étude de marché et vous risquez de proposer un bien qui ne répond à aucune demande. Le risque ? La vacance locative. Votre bien reste sans locataire pendant des mois. Alors que vous remboursez un crédit. Aïe.

L’étude de marché transforme un projet.

Encore, faut-il qu’il soit bien réalisé. Ça tombe bien. Je vous partage 5 astuces que j’applique dans mes études de marché.

Astuce n°1 : Préparer le terrain

L’immobilier demande de l’organisation.  Une bonne organisation demande de la visibilité. Une bonne visibilité nécessite un objectif clair.

Avant de le former, je m’amusais à naviguer sur les sites d’annonces.

Mais, à quoi bon ?

Je scrollais sans savoir quoi regarder.

Je m’arrête sur l’annonce d’un studio « hmm… non. Trop p’tit ». Un T2 « C’est mieux. Mais creusons encore ». Un T3 « À qui je vais louer ce truc ? »

J’étais paummé.

Puis j’ai dressé un plan. Tout s’est clarifié. Je savais quel appartement je cherchais, sa surface idéale, les équipements à prévoir, le locataire cible, son profil, ses attentes…

Je pourrais enfin regarder les annonces et comme le ferait Dewey…

« Toi tu vis, toi tu vis, toi tu crèves ».

Comment j’ai fait ?

D’abord, je cherche mon locataire cible.

• Qui est-il ? Un jeune ? De quel âge ? Pourquoi déménage-t-il ? Va-t-il à l’université ? Ou travailler dans une entreprise proche ? Laquelle ? 
• Quelle est sa situation ? Étudiant ? Alternant ? Un jeune travailleur ? Un salarié ? Cadre d’entreprise ? Retraité ? Célibataire ? En couple ? Enfant, sans enfant ?
• Quels sont ses besoins ? Une grande surface ? Un studio ? Une chambre supplémentaire pour un enfant ? Plutôt un bureau ? Un logement meublé pour une installation rapide ? Ou nu pour une situation stable ?

Bien. Je connais mon locataire potentiel.

Étape suivante : trouver le bien adapté. Je repars en quête de réponses. Mais, cette fois sur l’appartement à chercher.

• Quel serait le nombre de pièce idéal ? Salon + 1 chambre ? Salon + 2 chambres ? Salon + chambre + bureau ?
• Est-ce plutôt un appartement ou une maison ? À quel étage ?
• Quel équipement devra-t-il avoir à disposition ? Un lave-vaisselle ? Un four ? Un simple micro-onde ? Un lave-linge ? Avec option séchage ?

Maintenant, à chaque investissement, je me pose, je réponds à ces questions.

C’est un game changer.

 Je sais où je vais. Quel bien chercher. Quel emplacement idéal. Les points clés à vérifier lors des visites. C’est un gain de temps et d’énergie.

Astuce n°2 :  Regarder s’il existe une concurrence

Ah, la concurrence. Mal aimé en investissement et en business.

Pourtant, la concurrence reste une arme de destruction massive en immobilier.

La vérité, c’est que la concurrence a prémâché le boulot pour vous.

Ils disent quels biens se louent, quelle surface, en nu ou en meublé et à quel prix. S’il existe une offre, c’est qu’il existe une demande, et surtout, pour quel montant.

Si j’avais pour projet d’investir sur Angers, j’estimerais mon loyer à l’aide du marché existant.

Imaginons ce projet immobilier :

• Je souhaite acheter un T2
• Surface 50m2
• Localisation Angers centre-ville
• Mode d’exploitation : meublé à l’année
• Public visé : étudiant / jeune travailleur

Quel serait le loyer potentiel ?

Filtrons tout ça sur LeBonCoin.

Voyons ce qui existe.

• 800€ un T2 de 48m2
• 786€ (charges comprises) un 47m2 + parking
• 800€ (+30€ de charges pour un total de 830€) pour 50m2
• 790€ un 46m2 avec une cave
• 800€ un T2 avec un parking sous terrain

Je pense que c’est bon. Vous devriez voir des similarités se dégager.

Dans l’ensemble, les appartements sont propres, rénovés accueillants. Comme celui que je compte louer.

La fourchette de loyer s’étend de 700 à 800€.

J’ai une idée des prix du secteur. Je peux maintenant estimer mes futurs revenus locatifs. Et ainsi, calculer le prix d’achat d’un appartement dans le secteur pour obtenir un cashflow positif.

Et ça, grâce à la concurrence.

Astuce n°3 : Utilisez les outils à votre disposition

Inutile de dépenser vos €€€ dans des outils super sophistiqués. Une connexion internet, un peu d’huile de coude et le tour est joué.

Vous voulez étudier une zone ? Allez sur Google Map.

Trop simple pour être vrai, selon vous ?  Pourtant, la vue aérienne d’une zone regorge d’informations précieuses. Profitez-en.

Prenons un cas pratique.

J’aimerais investir dans un T2 meublé sur Amboise. Je cible les apprentis, étudiants et jeunes travailleurs.

Mon premier réflexe reste de vérifier l’activité d’Amboise :

• Existe-t-il un ou plusieurs lycées ?
• Y a-t-il de grandes enseignes ? McDonald, Burger King, les grands magasins de bricolages, un supermarché, un centre commercial ?
• Existe-t-il une gare dans la ville ?
• Dans quelle ville les travailleurs pourraient se rendre ?
• L’autoroute est-elle accessible ?

Regardons ça ensemble.

Autre outil gratuit : Wikipedia.

Excellent pour vérifier la démographie de la ville. Afin de comprendre si la population s’agrandie, ou si tout le monde met les voiles. Excellent pour la vision long terme.

Et on constate que la population d’Amboise reste sur une bonne montée depuis 1950. Parfait.

Dans l’ensemble, le marché d’Amboise me parait intéressant.

Mais attention : prenez aussi en compte votre profil d’investisseur.

Pour ma part, j’aime ce genre de petite ville de 10 à 20.000 habitants. Les prix sont plus faibles et le cashflow potentiel reste plus élevé. En revanche, il existe un risque de vacance locative plus conséquent.

Seriez-vous prêt à accepter cela ?

Ou préférez-vous aller chercher plus de sécurité dans des villes plus grandes.

Comme Tours, Blois ou Orléans. Moins de vacances locatives potentielles. Mais, au détriment de quelques points de rentabilité. C’est un compromis.

Il n’y a pas de réponse bonne ou mauvaise.

Uniquement des réponses qui vous correspondent.

Astuce n°4 : Sortez de chez vous

La moitié des personnes que je reçois en appel rencontre le même problème.

Voici le genre d’échange que je peux avoir.

– J’aimerais acheter mon premier appartement, mais je ne trouve rien.

– Où en es-tu ? Qu’as-tu fait jusqu’ici ?

– J’ai regardé sur LeBonCoin, SeLoger et sur les sites d’agent immobilier.

– Si je comprends bien, tu n’as rien visité. Pas vrai ?

– Non. Rien.

Pourtant, ils le savent : l’immobilier est une activité de terrain.

Google Map, LeBonCoin, Wikipedia, SeLoger, c’est bon pour quelques jours. Mais ce qui fait avancer le shmilblick, c’est le terrain.

Sortez de chez vous. Allez sur le terrain.

OK. J’ai vu Amboise depuis le ciel. Cette fois, pourquoi ne pas l’analyser les pieds sur Terre ?

• J’irais dans ses rues, rencontrer la population. Est-elle plutôt jeune ? Agée ? Est-elle composée d’étudiants, de jeunes travailleurs ?
• Je vérifierais que je n’ai rien loupé lors de ma première analyse. OK, on a vu qu’il existe de l’activité. Un McDo etdes grandes enseignes. Sont-ils toujours là ? Existe-il d’autres entreprises potentielles pour mon projet ?
• Je visiterais la ville à différents moments de la journée. Afin de voir s’il existe des bouchons le matin pour se rendre au boulot. Si l’ambiance est correcte la nuit.
• J’analyserais les emplacements phares. Les parcs. La gare. La pharmacie. Les Supermarchés. Le centre-commercial.
• J’interrogerais les locaux. Les serveurs dans les restaurants. Leur ressenti sur la zone. Leur sentiment de sécurité. Les avantages et les problèmes qu’ils rencontrent.
• Je visiterais un bien ou deux. Les agents immobiliers bavards donnent des infos en masse sur la zone et la population. Je garde mes oreilles grandes ouvertes.

Le terrain vous enseignera bien plus que n’importe quel site, blog, bouquin ou chaîne YouTube. C’est un nid d’informations.

Alors je l’exploite.

Astuce n°5 : Oublier ce que vous pensez savoir

J’en parlais dans cet article « Comment foirer votre investissement immobilier ? »

Grandir dans une zone ne veut pas dire que vous connaissez le marché. Au contraire. Votre regard peut être biaisé par votre expérience.

Parce que vous connaissez la zone en tant qu’habitant. En tant que local. Pas en tant qu’investisseur.

C’est différent.

Alors, oubliez ce que vous pensez savoir.

J’ai vécu 20 ans à Saint-Denis de la Réunion. J’y ai grandi. J’ai fait mes études là-bas. Je connais les bons coins, les lieux touristiques, les restos incontournables, les parcs les plus calmes.

Mais, impossible de dire si la colocation fonctionnerait dans ce secteur.

J’ai ma petite idée. Les cités scolaires restent nombreuses. Les logements restent difficiles d’accès. Les jeunes travailleurs ont besoin d’un toit.

Pourtant, je ne me lancerais jamais sans réaliser une étude de marché.

Je l’ai dit, et je le redis.

« Vous pensez « A » et le marché dit « B » »

Ça m’aidera à découvrir :

• Le profil des locataires potentiels du coin : étudiant, jeune travailleur, travailleurs confirmés
• Leur situation : revenus, type de contrat, la durée de location estimée
• Le besoin : la colocation fonctionnera-t-il mieux que le meublé simple à l’année ?
• Les attentes : un lave-linge ? Un lave-vaisselle ? Un four ? Un micro-onde ? Terrasse ? Balcon ? Parking ? Proximité avec les transports ?

Ma connaissance de la ville de Saint-Denis reste utile. Mais elle ne me donnera jamais la réponse à toutes ces questions. Je dois réaliser une étude de marché.

Je sais qu’une étude de marché peut prendre quelques jours. Voire une bonne semaine.

Mais je préfère prendre le temps de préparer mon projet immobilier, savoir que je m’oriente vers la bonne voie et que mon bien se louera.

C’est un atout psychologique. Un gain de temps. Et un avantage économique.