Ah, l’immobilier locatif.

Quand on se lance dans une telle aventure, on a tendance à se méfier des dangers extérieurs.

Les vendeurs sans scrupules, des documents falsifiés, des poutres infestées de champignons, des plomberies prêtes à rendre l’âme.

Parce qu’on le sait : ce genre de problème transforme votre investissement en torture journalière.

Pourtant, dans l’investissement immobilier, les problèmes ne viennent pas toujours de l’extérieur. 

Ils peuvent aussi venir de vous.

Je l’ai appris lors de mon dernier projet. Je l’ai ressenti comme une gifle dans le coin de l’oreille. Surprenant. Douloureux.

Je vous le donne en mille : j’ai perdu 4.770€.

Mais, je gardais l’espoir de les retrouver. Chaque jour, chaque matin, j’espérais que mon cash revienne. Mais rien. Moi qui essayais d’arrêter de me ronger les ongles, c’était mal parti.

Quand une telle somme d’argent se fait la malle, vos yeux se scotchent sur votre montre.

Les semaines durent 168 heures. Et les mois se ressentent comme 43.200 longues minutes.

Cette histoire m’a fait chier avec un grand C.

Je vais vous raconter ce qui s’est passé. Si cet article vous évite de commettre cette même connerie, alors elle aura atteint son objectif.

Je travaille avec un maître d’œuvre

Parce qu’avec un CDI de 40 heures et un immeuble en rénovation, c’est rock-and-roll. Le suivi de chantier se nourrit des journées. Un vrai aspirateur de temps.

Alors, je délègue. 

Le maître d’œuvre, c’est le chef d’orchestre.

• Il choisit les artisans
• Il pose les dates d’aller et venues des professionnels
• Il téléphone au peintre pour décaler son intervention parce que le plaquiste prend du retard
• Il veille à ce que la peinture choisie soit de la bonne couleur et au bon endroit
• Il me communique les problèmes rencontrés
• Il m’appelle quand une poutre doit être renforcée par sécurité

Vous l’aurez compris. Il surveille. Il trouve des solutions. Il fait avancer le schmilblick.

Je me sens rassuré de savoir qu’un expert avec une double casquette technique-gestion garde un œil sur mes travaux.

De mon côté, je garde un œil sur le chantier. 

Tout se passe bien.

Pour vous dire à quel point : lors de mon premier projet, il m’avait présenté un menuisier. Un gars sympa. Professionnel. Il installera la cuisine de mon premier appartement.

Mais pas que. Car il jouera un rôle majeur dans la perte de mes €€€. On en parlera au moment convenu.

Les mois passent

La rénovation se déroule à merveille. 

Les démolitions sont faites. Les gravats évacués. L’isolation posée. On pouvait installer les nouvelles fenêtres en double vitrage.

Le prix ? 11.000€. Je l’ai payé 3500€ à la commande quelques semaines avant. C’est à leur réception que le maître d’œuvre me demande le deuxième acompte. 

J’envoie un mail à mon banquier. Je demande un virement vers son compte.

Le montant :  4770€.

C’est bien. Ça avance. Je me visualise déjà avec les fenêtres toutes neuves, un beau placo posé et une peinture éclatante. Mes deux appartements vont transpirer la classe.

Sauf que…

Une semaine après.

Un matin d’hiver. Sur le trajet du boulot. Ma conjointe côté conducteur et moi, côté passager. 

Les premiers rayons de soleil à travers le pare-brise combiné au chauffage sur les pieds… quel bonheur. Ça me donne envie de retourner sous la couette. 

BZZZ… BZZZ… mon téléphone. Ça vibre. Un appel. C’est le maître d’œuvre.

👷🏻“Bonjour Monsieur MERCURE.

Je n’ai pas reçu le virement de l’acompte des menuiseries.

Vous savez ? Les 4770€. Vous pouvez faire le nécessaire ?”

Bah…? Attends. J’ai pourtant demandé au banquier de le réaliser.

Je me connecte sur mon espace client. Regarde mes comptes. Et un sursaut me décolle de mon siège.

“QUOI ????? Mais… OH PUTAIIIIN ! MEEEEEEEEERDE !”

Vous vous souvenez du menuisier ?

Celui qui a installé la cuisine dans mon premier investissement immo ? Oui ?

C’est un ami du maître d’œuvre.

Je vais éviter de balancer les noms des sociétés. Mais, vous devez comprendre que les noms de l’entreprise du maître d’œuvre ressemblent à celui du menuisier.

Une histoire d’un pote qui a incité l’autre à créer sa boite. Pas d’inspiration pour trouver un nom. Voilà, voilà.

C’est quasiment la même chose. À une lettre près. Comme : 

• Entreprise “Fraise A” pour le maître d’œuvre
• Entreprise “Fraise B” pour le menuisier

Et vous commencez à comprendre.

Étant donné que j’avais travaillé avec le menuisier (Fraise B) dans le passé, son RIB était enregistré dans mon espace client bancaire.

Ma connerie ? J’envoie un message à mon conseiller bancaire…

“Bonjour.

Merci de réaliser un virement de 4770€ pour la société Fraise B”

Oui chers amis. J’ai envoyé l’argent au menuisier au lieu de l’envoyer au maître d’œuvre.

Je prends conscience de ma bourde. Le mélange d’émotions remonte dans ma gorge. La colère contre moi-même. Le ridicule. La peur.

À ce moment-là, le Tony Robbins qui était en moi ferme sa gueule.

“Faites des erreurs pour apprendre ?…

Ouais, ouais. C’est beau mais…

OÙ EST MON ARGENT ?”

À l’autre bout du fil, le maître d’œuvre essaie de me rassurer. “Je vais appeler le menuisier et essayer de trouver une solution”.

Spoiler alerte : il n’arrivera pas à le joindre.

De mon côté, j’appelle ma banque

Et les nouvelles sont catastrophiques.

Le conseiller enchaînait les mauvaises nouvelles sans me laisser le temps de respirer : 

• “Vous savez, après un virement, c’est impossible de l’annuler”
• “Il n’y a aucune assurance qui puisse vous épauler”
• “La banque de Fraise B ne nous dira jamais si l’argent a atterri sur ce compte. Ce sont des infos sensibles”.

 Il foudroie le peu d’espoir qui me restait avec une dernière phrase : 

🤵🏻‍♂️“ Une fois que l’argent arrive sur le compte d’un tiers, cette somme lui appartient.

Il a le droit de vous le rendre… ou pas”.

Cette phrase résonnait dans mon esprit comme un éco

“Cette somme lui appartient… *tient*… *tient*…

Cette somme lui appartient… *tient*… *tient*…

Cette somme lui appartient… *tient*… *tient*…”

Pffff. Bon, bah…

Espérons qu’il soit honnête alors.

Je partage mes salutations au banquier. Je raccroche. Le stress monte d’un cran. Je suis dans une merde noire.

Mais, je m’accroche.

Je tente une autre stratégie

J’appelle directement l’entreprise Fraise B. Peut-être qu’il fera le nécessaire en entendant la détresse dans ma voie.

Et je tombe sur la secrétaire. 

Enfin. Pas vraiment. Après quelques minutes de discussion, je comprends qu’elle est maintenant son ex-secrétaire.

“Les choses en interne commençaient à changer.

Le responsable contractait des dettes à la chaîne.

L’entreprise allait mal. Je suis parti.”

Hmmm. Rassurant.

Elle complète : 

“Le compte dont vous me parlez n’est plus son compte principal.

Je crois que c’est un compte clos.”

Enfin une bonne nouvelle. Si son compte n’existe plus, ça veut dire que l’argent reviendra. 

J’ai déjà vécu ce genre d’expérience. J’envoie de l’argent, il ne trouve pas le compte et il me revient.

Si tout se passe bien, dans une semaine grand max,  je récupère mon cash.

Quelques jours passent…

Aucun signe de mon argent en vue. Pourtant, je surveille chaque matin mon compte bancaire. J’appelle la banque de Fraise B. Peut-être que j’étais trop optimiste sur les délais.

Ma jauge d’angoisse se remplit à nouveau.

Et le discours de la banque le fait déborder.

“C’est étrange que l’argent ne soit pas encore revenu. Généralement, sous quelques jours c’est fait.

Mais ne tirons pas de conclusion hâtive. Attendez encore une semaine ou deux.

Si rien ne se passe, c’est que le compte existe encore.”

Par pitié. Dites-moi que c’est un cauchemar.

Plus tard, dans la journée, je parle de mon chantier avec le maître d’œuvre. Puis, le sujet des “5.000€ perdus” arrive vite sur la table.

Il a pu discuter avec Fraise B plusieurs jours avant.

L’histoire est simple

Fraise B avait des dettes avec une banque qu’il ne pouvait plus assumer. Alors, il a récupéré le peu de cash qu’il avait dans l’établissement et s’est barré.

Sans rembourser le reste de ses crédits.

Maintenant, chaque euro qui arrive sur ce compte rembourse une partie de ce qu’il doit. 

Chaque euro. Dont les miens.

Alors, comment ça s’est fini ?

J’aimerais vous dire que j’ai récupéré cet argent, que tout est rentré dans l’ordre… Mais non. Je n’ai jamais revu un seul centime.

J’ai fait un virement à la mauvaise personne. Une connerie. À moi d’assumer.

Le plus important, c’est que ça n’a pas ralenti mes travaux.

Parce que, lorsque j’investis, j’emprunte toujours un budget travaux plus gros que nécessaire. 10 ou 20% de plus. 

On ne sait jamais. On peut tomber sur une plomberie vieillissante à changer. Une poutre fissurée à renforcer.

…

Un virement loupé à renouveler. 🫠

J’ai eu raison de prendre une marge d’erreur. Sans ça, cette faute m’aurait coûté bien plus cher : 

• L’incapacité de payer les travaux
• L’arrêt du chantier
• Les loyers perdus à cause du retard
• Les conséquences judiciaires
• La réputation détruite
• La perte de confiance du maître d’œuvre et des artisans

J’en oublie peut-être.

Soyez en sûr, depuis ce jour, je vérifie 5 ou 6 fois mes virements. Même pour les petites sommes.

Et vous voulez savoir ce qui est dingue dans tout ça ?

Je me souviens de cette angoisse lors de mon premier investissement immo. Je craignais ce type de situation. Une erreur qui pouvait me coûter 2000 – 3000 – 5000€.

Les médias et les réseaux sociaux me laissaient croire qu’il s’agissait de fautes fatales. Impardonnables. Que les huissiers allaient sonner à ma porte. Que j’allais vendre ma voiture pour rattraper le coup. 

Mais, finalement…

Cette erreur n’a rien changé dans ma situation financière. Mon quotidien reste le même. 

• Mes ratios de nourriture, les mêmes 🍖
• Mon épargne mensuelle, la même 💰
• Mes petits plaisirs, les mêmes 🛫

Mon investissement a perdu un petit point de rentabilité. mais le cashflow reste positif. Donc, rien d’alarmant.

Il m’arrive même de raconter cela à des amis, la famille. Pour en rire. 

Beaucoup me crachent le même discours :

🥸 “Tu n’aurais pas dû investir. Au moins tu aurais gardé ton argent”.

Je leur réponds :

🧑🏽 “Si je n’avais pas investi, je ne serais jamais devenu propriétaire de 3 appartements”.

Ok, je me suis loupé. Mais je ne regrette rien. Surtout, que ma bêtise n’a eu que peu d’impact sur ma vie.

Je sais que ça fait peur

L’immobilier regorge de surprises. Mais c’est surtout une aventure palpitante.

J’aime l’immobilier parce qu’il m’aide à construire un patrimoine. Mais pas seulement.

Je l’aime aussi car il m’aide à me surpasser. À me pousser dans mes retranchements. À gérer mon stress. À combattre ma timidité. À me rappeler ce qui est important ou non.

J’aime l’immobilier parce qu’il me transforme.

Je me suis mis à nu. Je vous ai raconté l’une de mes pires expériences. Vous en aurez aussi. Croyez-moi.

Et tant mieux. Car ça construira votre parcours.

Vous bâtirez un patrimoine au fil des années, et vous développerez de nouveaux talents. La négociation. Le suivi de travaux. la gestion de l’angoisse. Le relationnel.

Et même si les périodes difficiles restent douloureuses au moment présent, le temps peut les transformer en belles anecdotes.

Comme les histoires des grands parents qu’on dévorait autour du feu quand on était petit. Leurs époques. Leurs péripéties. Leurs défis.

Vous aurez, vous aussi vos histoires à raconter. Parfois drôles. Parfois tristes. Parfois scandaleuses. Parfois surprenantes.

Mais vous ne regretterez pas d’être passé à l’action.