Mon premier investissement immobilier… et les larmes versées

On m’avait prévenu.

Le premier investissement, c’est le plus important.

C’est celui qui installe la confiance. Celui qui déterminera si je continue l’aventure… ou pas.

C’est avec cette idée que j’ai acheté mon premier appartement. La peur au ventre. La pression plus forte que jamais.

Et, tout ne s’est pas déroulé comme prévu.

Les gourous du net se sont bien passés de nous prévenir : l’investissement locatif demande du temps et d’énergie.

Un exemple concret qui m’a pété au nez :

Un lundi matin. Les travaux étaient en cours. Je suis au boulot. Mon téléphone vibre.

C’est l’artisan : « Monsieur, la vasque fournie est trop petite pour le meuble. On ne peut pas le monter. Il faudrait le changer ».

Merde. L’artisan part demain. Et je n’aurais pas de disponibilité avant 5 jours. Impossible de passer au magasin.

Conséquence ? On décale la livraison du chantier. On demande au travailleur de revenir. On perd du temps et de l’argent.

Voilà l’une de mes péripéties durant ce premier investissement immobilier.

J’en ai d’autres. De belles.

Je vous raconte tout ça dans cet article. Voyons ensemble chaque étape, les erreurs, les rebondissements et les réussites de ce projet.

Mais d’abord, remettons les choses dans leur contexte en quelques mots.

Qu’est-ce qui m’a poussé à investir ?

Je dis merci à mon employeur

2020 : Cela faisait 3 ans que j’avais quitté les bancs de l’école.

Je changeais d’entreprise comme de chemises. Aucun ne me convenait. Mon estomac se crispait sur les trajets du boulot.

Au début, je pensais être le coupable.

Peut-être que j’étais le gros paresseux incompétent bon qu’à attendre la bouche ouverte.

Et sans tarder, ma confiance en moi s’effondrait. La déprime s’installait. Je revenais du travail attisé par la rage.

Le pire, c’est que mon employeur ajoutait sa touche personnelle. « Kévin. La prochaine fois, ça serait bien que tu nous fasses une présentation qui ressemble à quelque chose ».

C’est ce qu’il m’a dit à la fin d’une réunion. Un vendredi à 17 heures. Devant 13 personnes. Alors qu’il avait validé mon travail avant l’échange.

Mais l’hypocrite voulais simplement briller devant ses collègues.

C’était clair : l’activité salariale ne me convenait plus.

Je lui ai donné sa chance. Maintenant, je mets les voiles.

Le souci c’est qu’il faut bien remplir le frigo. Les factures ne se payent pas toutes seules. Je n’allais pas démissionner et me retrouver à brouter de l’herbe sur les aires d’autoroute.

Il me fallait une alternative.

La solution : diversifier mes revenus.

Voilà comment j’ai décidé d’investir dans l’immobilier.

J’ai acheté une formation à 950€. Pour vous dire ma détermination. Je passe des semaines à l’étudier, à prendre des notes, à poser des questions sur les forums, à comprendre…

Ensuite, je saute dans le grand bain.

L’étude du marché

J’ai décidé d’investir avec ma compagne.

Nous étions comme deux détectives.

Une carte, un stylo et nous ciblions les villes dans lesquels nous pourrions investir.

On postait de fausses annonces de location pour examiner la demande. On regardait les logements proposés, leur loyer, leur superficie, leur emplacement, leur date de publication…

On analysait les villes, les activités aux alentours et leur démographie.

Au bout de quelques semaines, nos recherches donnaient des résultats. On savait où investir, quels secteurs nous intéressaient et à quel profil de locataire on s’adressait.

Ça avançait.

Mais, voilà. Un problème persistait : nos peurs.

Les sommes en jeu me semblaient stratosphériques. On ne parle plus de 100€ ou 200€. Non. Ici, c’est une centaine de milliers d’euros sur la table.

Faut pas se louper.

Résultat des courses : le doute nous envahit.

« Et si le locataire ne payait pas le loyer ? Comment allons-nous rembourser un crédit de 700€ ? Et si on estimait mal les travaux ? Et si on se trompait ?»

Voilà pourquoi on a décidé de débuter par un petit projet. Un studio ou un T2. Avec un prix abordable. 50k€ ou 60k€. Environ 10-20k€ de travaux. Pas plus. Histoire de se faire la main.

On commence par là. On se rassure. On apprend. On construit notre expérience.

Ensuite on verra plus grand.

Comment s’est passée la recherche du bien ?

Elle s’est déroulée en trois phases :

Phase 1 : le développement (2021)

Au début, on visitait des appartements tous les samedis. Les lots s’enchainaient. Au total, 40 ou 50 visites. Peut-être plus.

À cette époque, notre motivation explosait le compteur. Les visites s’enchainaient de 9h à 17h. Avec une pause entre midi et deux. Des journées bien remplies.

Ma plus grande difficulté ? Le vocabulaire de l’immobilier.

Les agents me balançaient des termes inexistants :  compromis de vente, loi ALUR, acte authentique… Je hochais de la tête, sortais mon smartphone discrètement et notais le vocabulaire. Une fois à la maison, je demandais à Google de m’expliquer.

Au fil des visites, nos connaissances évoluaient. On pouvait échanger avec un agent immobilier sans perdre la face. On s’est même vu expliquer à l’un d’eux comment fonctionnait une SCI.

Phase 2 : le découragement (mi-2021 à 2022)

Un problème grave persistait : on réalisait des visites sans rien acheter. Même s’il s’agissait de biens rentables.

« Le propriétaire doit nous cacher un truc » ou « Le voisin à l’air chiant. Les locataires vont se plaindre ». Toujours des excuses pour abandonner.

La peur tétanisait. On finissait par aller aux visites sans prendre de note, ni de photo.

Après tout, à quoi bon ? On n’allait rien acheter. On le savait.

Nous étions lessivés. Le projet tombait peu à peu aux oubliettes.

Il nous arrivait d’en parler. Pendant les repas, par exemple. Mais, toujours la même conclusion : « Pfff… D’ailleurs, il faut qu’on reprenne les recherches ».

Puis, rien. Aucune action. Aucune planification.

Peur 1 – Kévin 0

J’avais perdu le premier round. Mais, j’étais loin d’être K.O.

Phase 3 : le retour (2022)

Cet abandon me gonflait le cœur. Je voyais de jeunes investisseurs brandir leurs clés sur les réseaux. En dessous, deux mots : « Enfin proprio ! ».

Comme une piqure de rappel pour me dire que c’était possible. Ça motive. Je dois réessayer.

Et deux semaines plus tard…

5 visites réalisées et un bien potentiel. Un appartement T2 de 52m2 pas loin de notre lieu de travail.

Atypique, disait l’agent immobilier

Voici la façade de l’immeuble

Rien de choquant. Mais attendez de voir l’intérieur.

En deux mots : glauque et sinistre.

Non mais regardez cette salle de bain ! Une baignoire digne d’une scène de crime !

J’en avais des sueurs froides. Comment rattraper ça ? Comment l’ancien propriétaire a pu louer un truc pareil ? À 480€ en plus ! J’allais passer mon chemin.

Aucun locataire n’accepterait de vivre ici. Et si nous n’arrivons pas à rafraichir cette épave ? La rentabilité sera négative, c’est sûr.

Alors voilà.

On a creusé un peu plus.

On planifie une visite avec un maitre d’œuvre pour chiffrer les travaux. On consulte une décoratrice. On interroge les agents immobiliers du secteur. On questionne un notaire pour la partie juridique. On ne laisse rien au hasard.

C’est bon.

Les informations sont rassurantes. Une demande de logement existe. Les travaux restent réalisables.

On fonce.

D’ailleurs, parlons chiffres

Prix initial : 55 886€

Pour la petite histoire, le bien était déjà vendu une première fois à un autre investisseur. Mais la banque a refusé de le financer.

Bonne nouvelle pour nous. Le propriétaire doit trembler comme un toxico. Il veut certainement se débarrasser de cet appartement au plus vite. Parfait.

On envoie une offre d’achat : 50 000 €.

Il serre les dents et nous répond avec une contre-offre à 52 000 €.

Accepté.

Économies réalisées : 3 886 €.

Et la rentabilité ?

On exploitera le bien avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). On payera moins d’impôt et louera plus cher qu’un bien nu.

Si vous voulez en savoir plus sur le LMNP, voici un article du blog La Finance Pour Tous : Location Meublée.

Maintenant, faisons le point sur le rendement :

Rendement net : 2,38%.

Et en termes d’augmentation de revenus ? +150€/mois après le différé.

Tous les feux sont verts.

Là où j’ai souffert ?

La paperasse.

Sachez-le : un investissement immobilier, c’est 50% d’administratif :

1. Envoi de l’offre d’achat
2. Signature du compromis de vente
3. Signature de l’offre de prêt de la banque
4. Lecture et validation de l’acte authentique chez le notaire
5. Vérification et validation du devis pour les travaux
6. Réception des factures et déblocage des fonds
7. Suivi des budgets

Chaque étape, chaque document à remplir, à comprendre et à signer me semblait interminable.

J’avais l’impression de m’enfoncer dans une suite d’erreurs. L’angoisse me tordait le bide.

Jusqu’au grand jour…

Le notaire prononce une phrase qui me libère : « Félicitation, vous êtes propriétaires ». Un soulagement. Je regarde ma conjointe, elle me sourit.

Le projet venait enfin de se concrétiser.

On attaquait les travaux

Le chantier a démarré le 7 novembre. Livré le 30 décembre.

Voici la liste des travaux réalisés dans l’appartement :

• Peinture de l’ensemble des pièces (budget : 3000€)
• Transformation de la salle de bain (budget : 3500€)
• Installation d’une nouvelle cuisine (budget : 2500€)
• Installation d’une VMC (budget : 1000€)
• Petits travaux supplémentaires (changer les poignées de porte, les prises de courant, interrupteurs, éclairages…) (budget : 2000€)

Montant total : 13000€.

Montant des meubles : 2000€.

On en a vu de toute les couleurs. Mais je vous raconterais tout ça juste après.

Avant, voici une compilation de photos avant/après des différentes pièces.

La cuisine devient rayonnante

Je me suis battu pour convaincre ma conjointe d’installer ce bar snack. Les couleurs doré et noir donnent un côté chic. Autant aller à fond dans l’idée.

La salle de bain donne enfin envie de se laver

Nous avons remplacé cette vieille baignoire atroce par un bac à douche neuf. La vasque ronde donne un côté moderne à la pièce.

Petit souci : le miroir me parait un peu haut. Mais rien d’alarmant.

La chambre prête à accueillir un locataire

C’était la pièce la plus simple. Un coup de peinture, un peu de nettoyage et le tour était joué.

Comme sur des roulettes, selon vous ?

Pas du tout.

Voici quelques anecdotes où je me suis rongé les ongles jusqu’aux coudes. Sortez les pop-corn.

Anecdote 1 : on a oublié l’alimentation en eau et en électricité.

Nous étions dans l’euphorie de l’acquisitions. Hâte que les travaux ne commencent.

Pour nous, tout était prêt : la remise des clés aux artisants, le choix des couleurs, l’achat des meubles, la commande de la cuisine…

Sauf.. l’ouverture des contrats.

Lundi matin, au bureau, je reçois un SMS : « Monsieur, il n’y a ni eau ni électricité dans l’appartement. Difficile de commencer les travaux sans cela ». Purée ! Un gros coup de pression. J’ai couru comme un fou.

Il nous a fallu deux jours pour régler le problème. La prochaine fois, on y pensera.

Anecdote 2 : BUT nous livre un canapé à la mauvaise adresse.

Imaginez le tableau. J’achète un canapé et demande qu’on me le livre.

Le transporteur n’a aucune disponibilité le samedi. Je pose donc une journée de congé.

Jour J. Je suis à l’appartement. Je reçois un SMS : « votre colis arrive bientôt ».

Cool.

Vérification rapide de sa position sur la carte et… il partait en direction de mon domicile.

Ils ont confondu adresse de facturation et adresse de livraison !

Imaginez mon état mental à ce moment-là. Cerise sur le gâteau, il m’avait donné une plage de livraison sortie de l’enfer. Entre midi et 18h.

Tout ça pour qu’ils livrent à la mauvaise adresse.

J’appelle le service client et insiste pour que le coursier change son itinéraire. Ils grognent, mais finissent par accepter. Ça se termine bien.

Anecdote 3 : l’imprévu qui nous coûte 400€

Une semaine avant la fin des travaux, on constate une panne de 3 radiateurs électriques. Je décide d’appeler un réparateur.

Le prix : 50€ par radiateur. Ça pique.

Mais je n’ai pas le choix.

Après l’intervention, j’installe le système en lieu et place. Et… toujours rien. Ça ne fonctionne pas. Pfff… Tout ça pour ça. Tant pis. Inutile de perdre du temps pour économiser quelques euros. On repart sur du neuf.

Coût total : 297€.

La recherche du locataire

Une semaine avant la fin des travaux, on tâte le terrain. On poste une annonce. Après tout, les gens sont en vacances, c’est Noël. Personne ne va appeler.

Le lendemain, un message. Une personne intéressée. Elle nous fournit les documents demandés. Son profil semble fiable.

Tout s’enchaine :

• visite par visio en plein chantier
• virement de la garantie et du premier loyer
• signature du bail, de l’état des lieux et de l’inventaire
• remise des clés

En à peine 3 jours. Une vraie réussite.

Une expérience qui m’a transformé

Les clés serrées entre les doigts de la locataire. C’est le moment de partir.

Je jette un dernier coup d’œil à l’appartement. Mes mains tremblent. Un pincement au cœur. Je pousse un soupir.

Enfin. Je l’ai fait !

Toutes ces heures. Tous ces sacrifices. Ça m’a amené ici. Avec un bien loué et un revenu complémentaire pendant les prochaines années.

Je me tourne vers ma conjointe, elle me regarde. Les yeux rouges. Surement des larmes de joie. De fierté. Sa vie prend un nouveau départ. Sa carrière d’investisseur commence.

Cela me paraissait impossible

Freiné par la peur, tétanisé à l’idée d’investir de grosses sommes d’argent, j’ai perdu une année à attendre le bon moment. Une année de loyer. Une année d’expérience. Une année d’évolution de ma richesse.

Ce projet me paraissait infaisable. Alors je me suis rapproché d’experts.

Et voilà ce que m’a soufflé un gestionnaire de patrimoine : « Vous rêvez Monsieur ! C’est impossible d’obtenir une opération dont le loyer est supérieur aux échéances du crédit ».

Pour beaucoup ce projet était flingué. Mort dans l’œuf. Parce que, selon eux, nous étions des rêveurs. Assis sur notre petit nuage. Espérant un jour atteindre l’impossible.

Pourtant, on y est parvenu. Après deux ans. Avec une pause d’une année. Mais nous l’avons fait.

Parce qu’on ne voulait rien lâcher. Parce qu’il fallait qu’on aille jusqu’au bout. Parce que notre avenir dépendait de ce projet.

Ce qui m’a motivé ?

Mon envie de liberté.

Ma volonté de vivre de mes investissements sans un chef aigri et avare de reconnaissance.

Mon souhait d’augmenter mes revenus en autonomie. Sans attendre une année pour recevoir une rallonge ridicule de 18,75€ par mois.

Je veux avoir le choix.

Même si je dois affronter mes peurs et pleurer du sang. Même si je dois travailler lorsque tout le monde dort. Même si je dois me lever à 4h30 et enchainer peinture, installation de cuisine et électricité durant une journée.

J’obtiendrais ma liberté.

La détermination, la persévérance et le travail m’emmèneront là où je veux bâtir mon avenir.