ÉTUDIER LA DEMANDE LOCATIVE ?

Alors, oui. Votre logement finira par se louer

Mais, il risque de rester vide pendant quelques jours, voire quelques semaines. Quelques mois ? Peut-être bien.

Et pendant ce temps, la banque prélève ses échéances de prêt, alors que vous ne percevez aucun revenu locatif.

À la fin de l’année, les charges resteront les mêmes. L’assurance. Le crédit. L’énergie. La taxe foncière. Les fuites s’accumulent.

Mais, de l’autre côté de la balance, vos revenus eux, auront du plomb dans l’aile.

Résultat ? 

Vous comblez cette différence en piochant de votre poche.

Votre projet d’augmentation de revenus se transforme en perte de cash mensuelle. Aïe.

J’ai rencontré un investisseur désespéré

Je venais de signer mon premier CDI. Je cherchais un logement à louer dans les alentours d’Orléans. 

C’est à ce moment-là que j’ai ciblé Tavers, un village à 30km de là. 

Le coin était top. Un E-Leclerc à proximité. Un accès à l’autoroute afin de rejoindre Orléans. Une ville propre.

Et bonne nouvelle : une maison est à louer.

Je demande une visite. 

La maison a un petit jardin. Un garage. Une place de parking. La maison est rénovée, clean. Le propriétaire, sympa. Sauf que le bonhomme me met la pression.

“Envoyez vite votre dossier parce que j’ai beaucoup d’appels pour ce logement”.

Deux jours plus tard.

Je lui envoie un SMS pour lui prévenir que je ne signerais pas de bail. Je préfère me rapprocher d’Orléans.

Sa réponse m’a tout dévoilé sur son attitude : 

“Merci de votre retour.

Pour tout vous dire, j’aimerais le louer vite. Ça fait des semaines que l’annonce existe et personne ne souhaite le louer.

Je suis prêt à baisser le loyer de 20€ si ça vous intéresse”.

Ce proprio n’avait pas de liste d’attente. Il n’avait pas, non plus, d’appel pour sa maison. Rien de tout ça.

Au contraire : il peinait à louer.

Et des logements vides en attente de locataire, ça existe

Il suffit de se connecter sur les sites d’annonces comme LeBonCoin et SeLoger. Les offres prennent des rides.

Regardez. 

J’écris ces lignes le 19 mars 2025.

Annonce postée il y a 2 mois.

Une autre il y a 2 mois.

Celui-ci, pareil.

Bien sûr, le propriétaire peut aussi oublier de retirer l’annonce après avoir loué son bien. Mais, si la demande existe, il devrait recevoir encore des appels. 

Je sais ce que sait. Quand vous répondez au téléphone et que vous dites la même chose “désolé, c’est déjà loué”... une fois ça va. Deux fois, OK. Trois fois, c’est lourd. Vous retirez l’annonce.

Comment connaître les besoins du potentiel locataire ?

Vous pouvez vous contenter de votre connaissance du secteur. Mais cette approche reste limitée.

N’oubliez pas que vous êtes humain. Et les biais psychologiques peuvent vous orienter vers le côté obscur.

Pour obtenir des informations fiables et solides, vous devez étudier le marché existant. Comprendre les offres des concurrents et ce que les locataires attendent de votre logement.

Exemple : mon premier projet immobilier

Un de mes collègues de bureau m’avait averti.

“C’est mort dans le coin. Tu auras du mal à louer”.

Il avait raison sur un point : la ville était ennuyeuse. Peu d'activités. Peu de bars. Une population vieillissante. 

Mais j’ai quand même étudié son potentiel.

Et une conclusion m’a incité à acheter mon premier appartement dans ce patelin.

Une zone commerciale attirait les jeunes travailleurs.

On retrouvait de grandes enseignes comme McDonald, Centrakor, Action, SHISEIDO, Bricomarché, Weldom… Sans oublier le lycée et le collège du coin.

Ces sociétés recrutent. Des employés sortis d’école et des alternants. Top. Une demande pourrait exister. À moi de le vérifier et de le valider.

C’est ce que j’ai fait. Et le résultat ? J’ai acheté un T2 dans cette ville. Signature et rénovation s'enchaînent.

Le premier bail est signé avant la fin des travaux.

En 2023, je n’ai eu que 3 heures de vacance locative

Justine était ma première locataire. J’avais prévu de finir les travaux le 3 ou le 4 janvier 2023. Mais, elle avait besoin d’un logement pour le 2 janvier.

Alors, j’ai fait quelques heures sup pour qu’elle puisse avoir un toit.

On signe le bail le 2 janvier.

Ensuite ?

7 mois après, Justine m’envoie son préavis de départ. Elle quitte le logement le 31 août 2023. À la réception de cette demande, je crée une annonce sur LeBonCoin.

Il m’a fallu qu’une poignée de jours pour trouver le remplaçant de Justine. Quentin. Il avait besoin d’un logement, et vite. 

Je lui propose donc de récupérer l’appartement le jour du départ de la jeune dame.

Et donc : Justine plie les bagages le 31 août à 15 heures. Quentin déballe les siens à 18 heures.

3 heures de vacance locative.

Autre exemple : j'ai loué en 20 minutes

Mars 2025, le premier appartement de mon immeuble de rapport est enfin terminé. Je mets une annonce sur LeBonCoin afin de trouver mon premier locataire.

20 minutes.

C’est le temps qu’il m’a fallu pour recevoir le premier message de Kévin.

On enchaine les démarches. Nous signerons le bail quelques jours après notre premier échange.

Cela offre 2 avantages considérables à mon investissement

1. Un avantage financier : je peux payer mes charges sans piocher dans mes économies personnelles. Aussi, mon cashflow reste positif. Je peux donc utiliser cet argent pour injecter dans d’autres projets ou pour augmenter mon confort.
2. Une bonne opportunité : mon collègue n’était pas le seul à me déconseiller d’investir parce que “le coin est mort”. Et beaucoup d’autres réagissent comme lui. Il n’étudient aucun marché et tire des conclusions. Résultat ? Ils loupent les opportunités comme celle-ci. 

L’étude de marché est votre boussole. Il vous évite les décisions foireuses, les biens qui resteront vides et les pertes d’argent inutiles.

C’est un incontournable pour limiter les risques et maîtriser son sujet. Mais beaucoup préfèrent négliger parce qu’ils pensent que c’est compliqué.

Pourtant, c’est simple quand on a la méthode

J’utilise une méthode en 4 étapes : 

1. Rechercher une zone cible
2. Analyser l’offre existante
3. Estimer le loyer potentiel
4. Vérifier et valider la demande

Cela peut prendre une petite semaine ou deux. C’est du temps, oui.

Mais je préfère passer quelques jours à étudier un marché que de me retrouver endetté sur 20 ans avec un logement rejeté par les locataires.

Vous aussi ?

Je vous montre comment faire étape par étape dans cette formation.

Le contenu du programme